取得費不明の不動産の譲渡所得 - 損をしないですむ譲渡課税

　租税特別措置法31条の４は「長期譲渡所得の概算取得費控除」として、昭和27年12月31日以前から所有していた土地や建物を譲渡した場合は、譲渡価額の５％を取得費として譲渡所得を計算する旨を定めています。もちろん、実際の取得費がこれを上回ることが証明された場合には実額によって計算することができます。

　問題は、それより後に取得した不動産で、取得価額が分からない場合はどうしたらよいかということです。この点について、租税特別措置法（所得税関係）通達31の４・１は、「昭和28年１月１日以後に取得した土地建物等についても同項の規定（譲渡価額の５％）に準じて計算しても差し支えないものとする」としています。

　申告の実務上は、納税者が契約書や領収書などを保存していない場合など、取得費が不明な場合は、税務署はこの通達を根拠に、譲渡価額の５％しか取得費を認めないという取り扱いをしているのが実情のようです。

　しかし、所得税法33条（譲渡所得）の規定は「譲渡所得の金額は、その年中の当該所得に係る総収入金額から当該所得の基因となった資産の取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除」した額から「譲渡所得の特別控除額を控除した金額とする」となっています。つまり実額控除が原則的な規定です。租税特別措置法31条の４の規定は、その例外を定めたもので、措置法通達31の４・１は、納税者が５％を取得費として選択したときはそれを認めてもよいというにすぎず、実額の証明のないものは５％で計算することを求めているわけではありません。従って、この通達を根拠に、昭和28年１月１日以降取得の土地建物等について一律に５％条項で課税することは租税法律主義に違反することになります。

　バブル期ごろに土地建物等を購入し、その後、この土地建物等を売却される場合は値下がりが激しく、損失が出る場合がほとんどですし、納税者も、比較的最近の取り引きですから売買契約書などを保存していて、正しい損失を計算できることが多いのですが、問題は、昭和40年代、50年代の場合です。20〜30年経ってしまいますと、古い契約書などを紛失してしまって、いくらで購入したのか、そのうち土地がいくらで建物がいくらだったのかなどが不明の場合が多いというのが実情です。

　６大都市圏では、１９７０年ころから徐々に地価上昇が始まり、１９８０年ころから急激に上昇し、90年ごろをピークに、バブル崩壊に伴い、その後は下落の一途をたどります。これは全国的な傾向です。

　このような地価の動向や建築費の価格変動を系統的に統計をとっているのが国土交通省の外郭団体である財団法人日本不動産研究所です。同研究所では、半年ごとに公示される地価を基礎に「市街地価格指数・全国木造建築費指数」という統計表を発行しています。

　今年の確定申告で、ある弁護士から、死亡したご主人が昭和50年に購入したマンションの１階にある店舗を、相続した奥さんが昨年（平成14年）売却したので、譲渡所得の申告をしてほしい、という依頼を受けました。売った時の契約書はありますが、購入は亡くなられたご主人がやったので一切不明だということです。幸い貸店舗でしたから、確定申告書と不動産の収支明細書が保存されており、建物の償却後の取得価額は判明しましたが、土地の取得費は判明しません。そこで、現在（譲渡時、平成14年）の路線価から時価を逆算し、これを土地の譲渡価額とし、全体の譲渡価額から土地の分を控除した額を建物の譲渡価額としてそれぞれの譲渡益を算定することにしました。

　何年か前の固定資産税の評価替えの時に、時価（公示価額）を10とすると相続税評価額の路線価は８、固定資産税評価額は７という基準で全国的に統一されました。

　取得価格が分からない場合、土地建物の一括売買でそれぞれの譲渡価額が区分されていない場合、あるいはその一部しか分からない場合には、路線価を基礎に譲渡所得を計算する方法が考えられます。まず、路線価から割り出した売却土地の相続税評価額を計算し、これを０・８で割り戻すと土地の売却代金（時価）が出るので、一括売却代金から土地時価分を控除したものが建物代金となります。

　一方、土地の取得価格は、財団法人日本不動産研究所が出している統計で、90年を１００として02年79・８、取得が75年とすれば39・４（いずれも住宅地）になりますから、売却価格から逆算で求めることができます。

　建物については、国税庁が、木造とか鉄筋などの構造別に各年別の標準的な建築費を公表していますから、これによって取得費や減価償却費を計算すれば、譲渡時の取得価額を計算することができます。こうすることによって、取得価額が分からないからといって、高い譲渡所得税を支払わないですむ申告をすることができます。土地建物についてはこのことを覚えておくと余計な税金を払わなくてすむでしょう

（せきもと　ひではる）